적은 투자로 높은 이익을 내는 부동산 공동투자
사업을 하는 사람들의 공통된 생각 중 하나는 '동업을 하지 마라!'라는 것이죠. 특히, 사업과 연관된 일은 이해관계가 얽혀 있기 때문에 무조건 피해야 한다고 단정을 짓는답니다.
그러나, 부동산 투자는 공동투자가 큰 이익을 안겨다 주는 일이 더욱 많죠.
부동산 공동투자는 고액의 부동산을 지분별로 구입해 투자위험성을 줄임과 동시에 수익성도 거두겠다는 일거양득의 효과가 있답니다.
주식/예금 등은 소액으로도 얼마든지 투자 운용이 가능하지만, 부동산은 최소 단위가 몇 천만 원대로 사실상 일반서민들의 투자처로는 엄두가 나지 않는 것이 현실이죠.
부동산 공동투자는 일반 매매시장에서 심심찮게 이용하는 투자방법으로, 주로 공동등기 형태로 투자 지분을 정해 매입한답니다. 법원 경매에서도 주로 '공동입찰'이란 형식으로 2~3명이 한 부동산을 정해 투자하며, 한 경매계 당 한 달에 10여 회 이상 공동입찰에 참여하는 것으로 알려지고 있죠.
부동산 공동투자의 형태나 투자처로는 일반매매는 주로 토지(임야/농지)나 주유소 등 주로 가족구성원(친인척)들이 매입하고, 법원 경매에는 경매 처분된 세입자(임차인)들이나 공동사업자(동업자)들이 경매절차에 따라 입찰에 참여하고 있답니다.
개발대상 부동산을 2인 이상 명의로 공동으로 매입해 해당 부동산에서 발생하는 수익을 노리거나 그 자체 부동산을 이용(활용)할 목적으로 투자하는 것이죠. 투자종목은 상가건물, 주차장, 오피스빌딩 등 매우 다양하답니다.
공동투자를 하면 부동산 투자에 따른 위험성을 분산시켜 투자 리스크를 줄일 수 있고, 몇 천만 원으로 몇 억 원하는 부동산에 공동으로 투자함으로써 소액투자가 가능하죠.
게다가 부동산을 공동으로 사서 그 남은 이익금(수익)을 나누므로 적은 투자로 높은 이익을 얻을 수 있으며, 다소 전문적인 지식이 부족하더라도 다수의 견해에 따르면 투자위험도 최소가 된답니다!
공동지분 형식으로 투자하므로 소유권에 제한이 따른다는 것이 단점이죠.
공동투자자간에 의견이 맞지 않아 분쟁의 우려가 있을 수 있으며 소유 지분의 산정, 개발수익의 분배, 자금지불 불이행에 대한 문제, 수익금 정산방식 등의 사전조율이 안 될 경우 분쟁을 피할 수 없답니다.
특히, 법원 경매에 공동으로 입찰할 때 집행법원으로부터 사전허가가 나오지 않을 수도 있죠!
이 같은 피해를 방지하려면 공동투자전략을 제대로 세워야 하고, 유의점도 충분히 숙지해 미연에 낭패 당할 일들을 방지해야 한답니다. 예컨대 임대사업용 등 수익을 배당하기 쉬운 종목에 공동투자하는 것이 바람직하고, 지분은 사전에 명확하게 해둬야 하죠.
한 예로, 부동산전문가들은 매입해서 이용(활용)할 목적으로 하는 부동산 투자보다는 개발 또는 수익성 있는 부동산에 투자를 적극 권장한답니다.
역세권이나 오피스 밀집지역 내 중/소형 상가건물이나 업무용 빌딩은 임대사업하기에 좋으며, 특히 주차장이나 숙박업소 등은 소액투자자들에게 제격이기 때문이죠.
임대나 활용하기 좋은 곳(입지여건 양호)에 있는 것이 좋답니다. 매입해 놓고 장기간 비워놓을 부동산이라면 투자금액만 날리게 될 뿐더러 투자자끼리 분쟁의 소지가 있죠.
공동투자로는 테마형 부동산을 노리는 것이 현명하답니다. 주택이나 아파트 등은 투자금액에 비해 실속이 없으나 숙박업소, 업무용 빌딩, 오피스텔, 주유소, 스포츠센터 등 테마형 부동산은 특수용도로써 수익가치가 다소 높은 편이죠.
여러 명이 공동투자했다면 소유 지분관계나 개발수익의 분배내용을 정확히 문서상에 남긴 후 투자해야 하며, 그 문서를 공증사무소에서 공증해 두는 것이 바람직하답니다.
부동산을 공동으로 구입하는 경우 매매, 개/보수, 관리 등의 절차를 밟을 때 소유자의 동의가 필요하기 때문에 투자자간에 마음이 맞거나 믿을 수 있어야 하죠..!!
현재 공동투자에 대한 법적 근거가 미비하다는 것이 활성화의 가장 큰 장애요인이랍니다. 지분참여에 대한 양도 및 수익률 배당근거 등이 전혀 마련되어 있지 않아 시장 초기에 잡음이 나올 공산이 크죠.
법원 경매에 부쳐진 부동산을 2인 이상이 공동입찰하려면 사전에 경매법정 집행관으로부터 허가를 받아야 한답니다. 이때 집행관의 사전허가를 받으려면 공동입찰허가원 및 공동입찰자 목록에 투자자 상호간의 관계와 지분 등 소정사항을 기재하고 주민등록등본이나 등기부등본 등 상호관계를 소명할 수 있는 자료를 첨부, 집행관에게 제출해야 하죠.
법원 경매에서는 단독응찰이 원칙이나 친족관계에 있거나 공동점유 사용자 임차인, 공동채권자 외에 동업예정자, 공동사업자도 응찰이 가능하답니다. 다만, 공동입찰에 참여할 수 없는 사람(채무자, 소유자, 무능력자, 미성년자, 채무자 겸 소유자, 재경매의 경우 종전 경락자)도 있으므로 주의해야 하죠.
경매법원마다 공동입찰에 따른 양식이 다를 수 있으므로 사전에 동업계약서와 사업계획서 등도 필수적을 확인해야 한답니다. 구입과정에서 해당 물건에 대한 등기부등본 등 관련서류를 확인해야 하며, 세입자를 내보내는 문제도 염두에 둬야 하죠.
아울러 건물에 대한 명의를 지분에 따라 분명히 해두는 것은 몇 번이고 강조하는 중요한 사항이랍니다!
쉽게 번복하기 어려우므로 충분한 시간을 갖고 현장조사를 한 다음 투자종목을 잘 선택해야 한다는 것을 간과해서는 안된답니다. 공동투자하기 좋은 부동산 매물들을 확인하고 분석해보세요!